【大河報·大河財立方】（記者 丁倩）歷經(jīng)兩年多的施工停滯，周口核心地段的高檔商業(yè)圈域，在2022年伊始迎來重要時刻。
1月8日，周口東新萬達廣場主體工程封頂盛典在周口市隆重舉行，這項曾經(jīng)轟動一時的問題工程終于實現(xiàn)“涅槃重生”，標(biāo)志著項目建設(shè)和整體盤活取得突破性進展，并為下一步順利開業(yè)奠定了堅實基礎(chǔ)，該項目成為河南省問題樓盤化解的又一典型案例。
因資金鏈斷裂，周口30億元重點項目陷入爛尾
近年來，受行業(yè)形勢變化等多重因素影響，問題樓盤成為擺在各方面前亟待解決的難題。
周口東新萬達廣場（原名文昌萬達廣場）就是典型案例之一，但其為何會因資金鏈斷裂而成為陷入爛尾的大型問題樓盤？時間還需追溯到2017年。
據(jù)悉，2017年11月，萬裕達綜合體項目作為周口市重點項目之一，由河北天香控股集團與周口市招商局簽訂協(xié)議，成立周口市萬裕達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，旨在將項目打造成周口首座萬達廣場——周口市文昌萬達廣場（后更名為周口東新萬達廣場）商業(yè)綜合體項目。
該項目計劃占地240畝，總投資30億元，總建筑面積70萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋大型購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓、公寓及高端住宅等類型，是周口市2018年重點項目工程之一。
2018年，該項目正式啟動，并迅速實現(xiàn)拿地開盤，商鋪、住宅等產(chǎn)品銷售火爆。
然而，好景不長。2019年10月以來，因股東方抽資等原因，周口東新萬達廣場項目資金鏈斷裂，項目施工停滯無法交付，成為問題樓盤。
問題樓盤化解，資金問題是關(guān)鍵。據(jù)了解，項目停工以來，周口市相關(guān)部門、項目債權(quán)人等多次與原股東溝通資金問題解決方案，并通過各種渠道向多家地方資產(chǎn)管理公司尋求幫助，但均未取得實際進展。
借力產(chǎn)融結(jié)合投行模式，河南資產(chǎn)引入資金重啟項目建設(shè)
2020年5月，河南資產(chǎn)正式介入周口萬裕達問題樓盤化解工作，事態(tài)發(fā)展迎來轉(zhuǎn)機。
歷經(jīng)多方盡調(diào)和多輪談判協(xié)商，河南資產(chǎn)根據(jù)形勢發(fā)展不斷調(diào)整優(yōu)化盤活思路，最終形成與產(chǎn)業(yè)方建業(yè)集團、政府方周口城投和原債權(quán)人河北資產(chǎn)發(fā)揮各自資源稟賦聯(lián)合投資共擔(dān)風(fēng)險的盤活方案，通過設(shè)立兩級合伙企業(yè)重整債權(quán)和重構(gòu)資產(chǎn)，最終于2021年6月末實現(xiàn)4億元盤活資金的注入，破解了項目資金的難題。
據(jù)悉，盤活資金到位后，河南資產(chǎn)通過牽頭設(shè)立盤活主體，深度綁定參與各方利益，同時引入先進的管理經(jīng)驗，重新擬定項目公司管理制度和考核制度，實現(xiàn)了項目建設(shè)工程的有序復(fù)工，有望于2022年年末實現(xiàn)首批交房。
河南資產(chǎn)關(guān)于該項目的負(fù)責(zé)人告訴記者，項目的市場口碑逐漸修復(fù)，目前已恢復(fù)正常銷售，主體工程也已經(jīng)封頂，并將于2023年初開業(yè)，項目盤活取得了實質(zhì)性進展。
“周口東新萬達廣場項目的重啟，是河南資產(chǎn)采用產(chǎn)融結(jié)合、重整重構(gòu)的投行模式化解問題樓盤的一個典型案例，通過整合各方資源，實現(xiàn)資金注入和項目重啟，在維護企業(yè)、債權(quán)人、購房者等各方利益的同時，幫助地方政府解決了社會穩(wěn)定問題。”上述負(fù)責(zé)人介紹說。
據(jù)悉，2021年，河南資產(chǎn)累計推進實施鄭州東方商業(yè)廣場、鄭州上上國際、許昌榮成尚府等6個問題樓盤盤活項目；引入產(chǎn)業(yè)投資方，聯(lián)合推動南陽市霞光高科再生發(fā)展，實現(xiàn)了公司首例實體企業(yè)破產(chǎn)重整業(yè)務(wù)的落地。
借力產(chǎn)融結(jié)合，地方AMC有望在問題資產(chǎn)化解中發(fā)揮更大作用
眾人拾柴火焰高，這句諺語形容問題樓盤的化解，或許再恰當(dāng)不過。
“問題樓盤化解是一個綜合復(fù)雜的工程，化解過程中涉及企業(yè)、股東、政府、債權(quán)人、投資人等多方利益的深度調(diào)整。”據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士介紹，問題樓盤的溝通協(xié)調(diào)難度非常大、資金資本投入多、推進實施周期也長，并且需要專業(yè)的不良資產(chǎn)投資機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)聯(lián)手，通過產(chǎn)融結(jié)合方式方能取得成功。
值得關(guān)注的是，地方AMC收購的債權(quán)中，有相當(dāng)一部分涉及土地或房產(chǎn)抵押，因此房地產(chǎn)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)與地方AMC高度契合。以河南資產(chǎn)為代表的地方AMC，因為兼具屬地的地緣、人緣優(yōu)勢，以及專業(yè)化的不良資產(chǎn)重組能力，正在成為問題樓盤化解過程中的核心力量。
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)形勢變動，借力地方AMC通過不良資產(chǎn)渠道獲取土地或房產(chǎn)開發(fā)資源，成為龍頭房地產(chǎn)企業(yè)擴張的重要途徑。
房地產(chǎn)企業(yè)和地方AMC的合作，可以說是雙贏。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以借助地方AMC處理房地產(chǎn)不良資產(chǎn)背后復(fù)雜的信貸問題，獲取優(yōu)質(zhì)項目資源。對地方AMC來說，可以借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力盤活不良資產(chǎn)，實現(xiàn)項目增值退出。
據(jù)地方AMC一從業(yè)人士表示，地方AMC在紓困業(yè)務(wù)中涉及的地產(chǎn)重組機會，主要包括債務(wù)重組、共益?zhèn)鶛?quán)投資、并購問題地產(chǎn)企業(yè)或資產(chǎn)、與專業(yè)機構(gòu)合作通過運營提升價值、參與城市更新并購、對工業(yè)用地等土地進行變性等方面。通過充分靈活運用地方AMC特有的手段與工具進行紓困，尋求紓困業(yè)務(wù)中的地產(chǎn)重組機會，既能很好地拓展地方AMC的業(yè)務(wù)線，又符合地方AMC的使命。
不難發(fā)現(xiàn)，地方AMC在資源整合方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，有望在問題企業(yè)紓困、問題資產(chǎn)盤活等方面發(fā)揮更大作用。據(jù)了解，河南資產(chǎn)成立4年多以來，充分發(fā)揮其資源整合優(yōu)勢，通過債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、引入戰(zhàn)投等模式，已累計幫助10余家上市企業(yè)修復(fù)價值、紓困轉(zhuǎn)型，累計盤活化解10余個問題樓盤。
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